PAU de Los Ahijones, Vicálvaro (Madrid)

El PAU de Los Ahijones surge como uno de los grandes desarrollos del Sureste madrileño tras décadas de planes, modificaciones y demoras administrativas. Aunque su primera concepción se remonta a planes urbanísticos de finales del siglo XX, no fue hasta la aprobación definitiva del proyecto de urbanización en septiembre de 2022 cuando se marcó un hito claro en su viabilidad: el Ayuntamiento de Madrid dio luz verde a la modificación del proyecto para adaptarlo a la normativa actual.

Con un coste estimado de urbanización de 480 millones de euros y un coste global del desarrollo (incluyendo edificación) en torno a 3.000 millones de euros, generará alrededor de 20.000 puestos de trabajo directos y 10.000 indirectos en su fase de urbanización. La aprobación finalizó años de retrasos por crisis, cambios de gobierno y ajustes técnicos, situando a Los Ahijones en el centro de la estrategia de ampliación urbana y de vivienda en Madrid.

Ámbito y dimensiones: un territorio de casi 576 ha

El ámbito de Los Ahijones ocupa cerca de 5,76 millones de metros cuadrados (unos 576 hectáreas) en el distrito de Vicálvaro, delimitado por El Cañaveral al norte, Los Berrocales al sur, Rivas Vaciamadrid al este y el polígono industrial de Vicálvaro al oeste.

En esta extensión, el planeamiento reserva aproximadamente un 66% para uso residencial (cerca de 18.850 viviendas en total) y el 34% restante para industria, terciario y dotacional, incluyendo más de 170.000 m² edificables para actividades económicas en la primera fase. Además, se incorporan amplias zonas verdes –más de 1 millón de m²– que se conectarán con el proyecto del Bosque Metropolitano, reforzando la red ecológica urbana y garantizando principios de sostenibilidad desde el diseño.

Reparcelación y aprobación definitiva

La inscripción en el Registro de la Propiedad del proyecto de reparcelación se completó en 2023, tras la aprobación de la Junta de Gobierno del Ayuntamiento que autorizó la reparcelación y asignó nuevos usos a las fincas rústicas (residencial, terciario, industrial, dotacional, viario, etc.), con un compromiso de alrededor de 2.400 viviendas protegidas que gestionará directamente el Ayuntamiento a través de EMVS y otras fórmulas de colaboración público-privada.

Esta fase jurídica sentó las bases para que la Junta de Compensación, bajo supervisión municipal, pudiera ejecutar simultáneamente obras de urbanización y edificación, reduciendo plazos y costes financieros de demora.

Urbanización de la Etapa 1: infraestructuras completas a mediados de 2025

Las obras de urbanización de la Etapa 1 comenzaron en abril de 2023. A finales de 2024 se informó de un avance importante y se obtuvo la simultaneidad para iniciar edificación en 2025; para junio de 2025, los trabajos de urbanización se consideran finalizados o en la recta final de remates, con comprobaciones técnicas y trámites pendientes de cierre.

• Se han instalado redes de agua, saneamiento, electricidad, telecomunicaciones y subestación eléctrica.
• La vialidad interna se conecta eficientemente con M-45, M-50, R-3, M-203 y M-823.
• Se han desplegado carriles bici y corredores peatonales que priorizan la movilidad activa.
• Se aplican sistemas de drenaje urbano sostenible.
• Se han plantado más de 2.600 árboles en casi 70.500 m² de zonas verdes, siguiendo criterios de biodiversidad local y la regla “3‑30‑300” (tres árboles visibles desde cada vivienda, 30% de cobertura arbórea y máximo 300 m a la zona verde).

Todo esto crea la infraestructura básica para que, en el mismo 2025, arrancase la edificación con garantías de calidad y sostenibilidad.

Edificación en la Etapa 1: primeras promociones y vivienda protegida

Con la autorización municipal obtenida a finales de 2024, durante 2025 arranca la construcción de las primeras promociones de la Etapa 1, abarcando entre 3.132 y 3.150 viviendas en total. Más del 60% de ese total (alrededor de 2.000 a 2.100 unidades) serán viviendas protegidas en distintos regímenes (alquiler, compra con protección, renta básica), gestionadas por la EMVS y promotores privados bajo convenio.

• La EMVS tiene planificadas licitaciones para unas 640 viviendas en la primera fase, con finalización prevista en 2027.
• Además, se prevén un total de aproximadamente 1.300 viviendas públicas de alquiler asequible mediante colaboraciones público-privadas, con acceso a familias con ingresos de hasta 5,5 veces el IPREM.
• Las entregas iniciales se proyectan en 2026, por lo que a finales de ese año llegarán los primeros residentes, transformando el terreno en un barrio emergente.

Las promociones de vivienda del PAU de Los Ahijones se diseñan para convivir con amplios espacios verdes y equipamientos cercanos, de modo que desde el primer momento se incentive un estilo de vida activo y comunitario.

Promotoras y agentes implicados en el PAU de Los Ahijones

Entre los grandes actores del suelo en el Sureste, entidades como Pryconsa, Aedas, Metrovacesa, Azora, Santander o Sareb, junto a fondos de inversión como Goldman Sachs a través de su filial Newdock, participan en parcelas industriales y residenciales de Los Ahijones.

• En la Etapa 1, la Junta de Compensación coordina a los propietarios de suelo industrial (por ejemplo, varias parcelas adquiridas para logística de última milla) y residencial.
• Promotoras privadas tramitan licencias junto a la EMVS para vivienda protegida y libre.
• Las licitaciones de obra pública y concesiones de servicios (agua, energía, telecomunicaciones) involucran a constructoras y empresas de ingeniería tanto locales como multinacionales.

Esta participación múltiple equilibra inversión privada y compromiso público en materia de vivienda asequible y dotaciones. Puedes averiguar más sobre las promociones de este PAU consultando nuestros artículos:

Transporte y movilidad: la estación de Metro y más allá

La incorporación de transporte público es clave para Los Ahijones.

• La Línea 9 de Metro circula en superficie al sureste del ámbito, y en 2024 se inició el trámite del proyecto de estación que dará servicio tanto a Los Ahijones como a Los Berrocales. Se prevé que las obras de la estación arranquen en torno a 2027 y entren en servicio antes de 2029.
• Mientras tanto, se planifican líneas de autobús de alta capacidad (BRT), ampliación de rutas existentes de EMT y extensión de carriles bici que conecten internamente y con los corredores del Bosque Metropolitano.
• El objetivo es priorizar la movilidad sostenible y reducir la dependencia del vehículo privado, ofreciendo alternativas viables al desplazamiento diario.

La estación de Metro será un hito transformador, pero hasta su apertura, la viabilidad del barrio dependerá en buena medida de una red de autobuses eficiente y de facilidades para bicicletas y peatones.

Fases siguientes: Etapa 2 y posteriores

La planificación de la Etapa 2 del PAU de Los Ahijones avanza para iniciar movimientos de tierra y saneamientos en otoño de 2025.

• Esta fase incluye el acondicionamiento de perímetros (accesos rodados y conexiones), dos parcelas industriales principales, un centro comercial, gasolineras, 17 grandes parcelas residenciales de múltiples tipologías (público, alquiler con opción, libre) y equipamientos sociales (colegios, centros de salud, instalaciones deportivas) integrados en la trama urbana.
• Las etapas 3 y 4, orientadas principalmente a usos industriales y logísticos, avanzan durante 2025 con urbanización de sectores industriales, beneficiando a empresas dedicadas a logística de proximidad.
• El desarrollo completo de Los Ahijones se proyecta culminar entre 2030 y 2031, con casi 18.850 viviendas en total y un 58% de protección pública, además de dotaciones que permitan la autonomía funcional del barrio: educación, salud, comercio y empleo cercano.

Cada fase deberá coordinarse con la entrega de equipamientos y la evolución de la red de transporte para evitar desajustes en la experiencia de los primeros residentes.

Costes y financiación del PAU de Los Ahijones

La urbanización de todo el ámbito supone un esfuerzo de alrededor de 480 millones de euros, asumidos por la Junta de Compensación bajo supervisión municipal; la inversión total, sumando la edificación de viviendas y equipamientos, se aproxima a los 3.000 millones de euros.

• El modelo financiero combina aportaciones de promotores privados, fondos de inversión, partidas públicas (EMVS y ayudas a vivienda protegida) y colaboraciones público-privadas para vivienda de alquiler asequible.
• Las empresas de servicios (agua, energía, telecomunicaciones) licitan obras en distintos tramos, optimizando costes y tiempos.
• El retorno económico proviene de la comercialización de vivienda libre y arrendamientos, compensado por el componente de vivienda protegida, alineado con las políticas de acceso a vivienda en Madrid.

Empleo y dinamización económica

Durante la urbanización y edificación del PAU de Los Ahijones se estiman aproximadamente 20.000 empleos directos y 10.000 indirectos en fases iniciales de infraestructuras, edificación y servicios asociados.

• Una vez finalizado, el barrio albergará empresas industriales ligeras, logística de proximidad, oficinas y comercios de proximidad en, al menos, 170.000 m² de usos terciarios en la primera fase, impulsando oportunidades laborales locales.
• Se pretende reducir desplazamientos largos creando un polo de actividad en el Sureste, en sinergia con Rivas Vaciamadrid y otros desarrollos de la Estrategia del Sureste.
• Este entorno favorece iniciativas de innovación y proyectos de servicios avanzados que puedan aprovechar la cercanía de suelo y conexiones futuras.

La dimensión económica refuerza la idea de barrio que no solo acoge residencia, sino que también genera empleo de proximidad.

Equipamientos y servicios sociales

En la Etapa 1 se han reservado solares para centros educativos (colegios y guarderías) y espacio para un centro de salud; estos equipamientos se licitarán a medida que avance la edificación de viviendas, garantizando dotaciones próximas a los residentes.

• Se contemplan instalaciones deportivas básicas (polideportivos de barrio), espacios culturales y equipamientos comunitarios gestionados por el Ayuntamiento o mediante convenios con entidades sociales.
• El calendario de licitación de equipamientos suele sincronizarse con umbrales de población en cada fase, de modo que los servicios se abran cuando exista demanda suficiente.
• Se prevé además la instalación de redes de fibra óptica, sistemas de medición energética en edificios y alumbrado LED eficiente, generando una base tecnológica para un barrio inteligente.

La progresiva puesta en marcha de equipamientos garantizará calidad de vida a medida que la población crezca.

¿Qué opinan los vecinos del PAU de Los Ahijones?

Quienes visitan la zona actualmente perciben calles ya trazadas y zonas verdes plantadas, junto a carteles de promotoras mostrando maquetas que combinan diseño contemporáneo con abundante vegetación.

• Existe ilusión por la entrega de viviendas con criterios actuales de sostenibilidad, pero también cautela ante el historial de retrasos y la incertidumbre sobre plazos de infraestructuras clave como la estación de Metro.
  
• El lema operativo podría resumirse en “cautela con entusiasmo”: ideal para inversores a medio plazo y para quienes tienen tolerancia a convivir con obras en curso.
  
• No será un barrio “listo” de inmediato, pero su potencial de revalorización se incrementará conforme se consoliden infraestructuras y servicios.

Relación con el Bosque Metropolitano y la estrategia verde de Madrid

Los Ahijones se integra plenamente en el Bosque Metropolitano, el anillo verde de 75 km que rodea Madrid, a través de corredores que enlazan con El Cañaveral, Los Berrocales y otros espacios del Sureste. Esta red de rutas naturales no solo refresca el entorno urbano, sino que también contribuye a mitigar la isla de calor y a fomentar la biodiversidad local, al tiempo que ofrece nuevas alternativas de ocio al aire libre.

La estrategia paisajística garantiza la conexión continua entre estos “pulmones” verdes. Para lograrlo, los diseños aprovechan cauces y veredas, como el arroyo de Los Ahijones y la Vereda de las Estevillas, creando itinerarios peatonales y ciclistas que invitan al paseo y al disfrute de la naturaleza. Además, se prevén proyectos educativos y actividades ambientales (talleres escolares, rutas guiadas, talleres de conservación) para sensibilizar a vecinos y visitantes sobre el valor de estos espacios y animar a su cuidado.

En materia de sostenibilidad, se aplica drenaje urbano sostenible (SUD) para retener y filtrar aguas pluviales, junto a iluminación eficiente que reduce el consumo energético. Las futuras edificaciones deberán cumplir criterios de bajo consumo, integrando materiales y sistemas que apoyen la eficiencia. El paisajismo, centrado en vegetación autóctona, refuerza la biodiversidad y ayuda a rebajar la temperatura ambiental; se presta especial atención a la permeabilidad del suelo y a la creación de microhábitats que favorezcan fauna y flora locales.

La regla “3‑30‑300” se cumple con creces: al menos tres árboles visibles desde cada vivienda, un 30% de cobertura arbórea en las zonas comunes y menos de 300 metros hasta la parcela verde más cercana. Así, el proyecto busca equilibrar una densidad urbana moderada con una fuerte presencia de naturaleza, mejorando la resiliencia ante el cambio climático y reforzando la calidad de vida de sus futuros habitantes.

Fotos del PAU de Los Ahijones

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