Parcela 135-B de Valdebebas: del coliving de Morph a la vivienda protegida
En la parcela 135-B de Valdebebas, en la calle Leandro Silva 34, ha aparecido un cartel de obra que anuncia la construcción de 137 viviendas de protección pública de precio limitado (VPPL) con garajes, trasteros, pistas de pádel y piscina. El promotor que figura en la licencia es Joyfasa, una empresa con larga trayectoria en la promoción de vivienda protegida en la Comunidad de Madrid.
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De coliving a vivienda protegida
Lo que llama la atención es que, hasta hace poco, ese mismo solar figuraba en los planes de Round Hill Capital, el fondo inmobiliario británico, como el emplazamiento de un coliving de lujo diseñado por Morph Estudio.
Todo apunta a que el cambio de rumbo responde a una decisión estratégica. En 2021, Round Hill anunció su intención de desarrollar en Valdebebas un conjunto de apartamentos con servicios, dentro de su apuesta por el modelo de coliving en España. El diseño corría a cargo de Morph Estudio, uno de los despachos de arquitectura más prestigiosos de Madrid, conocido por proyectos de estética vanguardista y presupuestos elevados.
El proyecto encajaba en la tendencia de “apartamentos flexibles” que tanto interés despertó antes de la pandemia: viviendas pequeñas con zonas comunes, espacios de coworking y servicios compartidos, dirigidos a profesionales jóvenes y nómadas digitales. Sin embargo, el modelo empezó a perder tracción con la subida de costes de construcción y la ralentización de la demanda de estancias medias.
En este sentido, tiene toda la logica contar con Joyfasa para el proyecto, puesto que es una empresa especialista en obra de vivienda de protección publica y además tiene experiencia en el barrio:
El punto de inflexión: la Ley 3/2024
El verdadero giro llega con la Ley 3/2024, de 28 de junio, aprobada por la Comunidad de Madrid para impulsar la vivienda protegida. Esta norma permite, por primera vez, que los suelos terciarios (como el de la parcela 135-B de Valdebebas) puedan transformarse en residenciales protegidos sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico, siempre que se destinen a vivienda en alquiler bajo régimen de protección pública.
La ley simplifica trámites, reduce cargas urbanísticas y ofrece incentivos fiscales. En otras palabras, convierte en viable lo que antes era inviable: levantar vivienda protegida en terrenos reservados originalmente a oficinas, hoteles o colivings.
Para promotoras como Joyfasa, especializadas en este tipo de desarrollos, la oportunidad es clara. Y para inversores institucionales como Round Hill, el nuevo marco permite reconvertir un activo de difícil salida (el coliving) en un producto líquido, más previsible y con retorno inmediato.
Qué sabemos de la nueva promoción
El cartel de licencia en la parcela 135-B describe el proyecto como un residencial de 137 viviendas VPPL, con plazas de garaje, trasteros, zonas ajardinadas y piscina. A día de hoy se desconocen los detalles arquitectónicos o si Morph Estudio continúa vinculado al diseño.
Tampoco figura aún en la web de Joyfasa, pero la empresa aparece como promotora en la solicitud de licencia. Si se confirma, no sería su primer proyecto en Valdebebas, una zona donde las viviendas de protección están adquiriendo un papel cada vez más relevante dentro de la estrategia urbana de la capital.
El uso de la Ley 3/2024 citado en el cartel sugiere que la empresa ha acogido el proyecto a este régimen especial, transformando un suelo terciario en residencial protegido. El movimiento tiene lógica: la promoción puede beneficiarse de financiación europea, bonificaciones fiscales y una tramitación más rápida, sin necesidad de modificar el plan parcial del ámbito.
Un cambio de paradigma en Valdebebas
La operación simboliza un cambio más amplio en la estrategia de desarrollo de Valdebebas. Durante años, el barrio fue un laboratorio de conceptos residenciales de alta gama: edificios inteligentes, colivings de diseño, viviendas con servicios hoteleros. Pero el endurecimiento de los costes financieros, las nuevas regulaciones y la presión por aumentar la oferta de vivienda asequible están empujando a los promotores hacia fórmulas más estables.
Convertir un proyecto de coliving en un desarrollo VPPL no solo mejora la viabilidad económica; también garantiza liquidez más rápida. En lugar de un modelo de explotación a largo plazo con gestión compleja, se opta por un producto residencial que puede venderse o alquilarse bajo condiciones protegidas, atrayendo ayudas públicas y reduciendo riesgos.
Qué podría venir después
De confirmarse esta reinterpretación del proyecto, el diseño inicial de Morph probablemente no se mantendrá. Los edificios de coliving requieren tipologías de espacios comunes y núcleos de comunicación muy distintos a los de una promoción residencial convencional. Adaptarlo sería más costoso que partir de cero. Es probable que Joyfasa haya recurrido a otro estudio para un diseño más funcional y ajustado al nuevo régimen.
En cualquier caso, el expediente definitivo —que todavía no figura en el registro municipal— será el que confirme el cambio de uso y el nuevo planteamiento arquitectónico.
El silencio de Round Hill en los últimos meses podría interpretarse como una retirada parcial, aunque no necesariamente una venta total del activo. En muchos casos, los fondos internacionales conservan la propiedad del suelo y delegan la promoción en actores locales que conocen mejor la normativa y los procesos administrativos.
Valdebebas, laboratorio de políticas urbanas
La parcela 135-B se convierte así en un ejemplo del efecto inmediato que puede tener la nueva Ley 3/2024 sobre el urbanismo madrileño. Lo que hasta hace poco era un proyecto de estilo internacional, destinado a un público de renta alta y uso temporal, podría transformarse en vivienda asequible destinada a residentes permanentes.
Más allá del caso concreto, la operación revela una tendencia: la transformación del suelo terciario en residencial protegido como herramienta para equilibrar el mercado y dar salida a activos estancados.
Habrá que esperar a que el Ayuntamiento publique la licencia y los planos definitivos para confirmar si esta intuición se convierte en realidad. Pero, a día de hoy, todo apunta a que el coliving de Morph nunca llegará a construirse y que en su lugar nacerá un nuevo conjunto de viviendas protegidas, más acordes con la política de vivienda de la Comunidad de Madrid y con las necesidades reales del mercado.
¿Cómo es Valdebebas?
Es el barrio de moda en Madrid. Las viviendas en este barrio parten de los 400.000 euros y para muchos son ya consideradas viviendas de lujo. Y no es para menos, ya que esta urbanización está enmarcada por La Moraleja y por el Parque Forestal Felipe VI. Y no ya por las mansiones, sino porque es el tercer parque más grande de Madrid. Además, este centro comercial ayudará mucho a mejorar la calidad de vida de los vecinos, al disponer de una zona de compras a la que se puede llegar caminando por los conectores verdes que pueblan el barrio.
De hecho, mejor que explicarlo es verlo en vivo. No te pierdas el siguiente vídeo si quieres conocer cómo son las calles del barrio de Valdebebas:
Fotos de la parcela 135-B de Valdebebas
Haz clic en la siguiente imagen para acceder a la galería de fotos de la obra: