PAU de Los Cerros, Vicálvaro

El PAU de Los Cerros es el gran desarrollo del Sureste que viene a completar el eje Cañaveral–Vicálvaro. Entre la Cañada Real Galiana, la M-50 y la M-45 —con Coslada y San Fernando como vecinos—, despliega 4,7 millones de m² con solo un 12 % de suelo edificable y un pulmón verde público de 170 hectáreas. El Ayuntamiento concentra además una reserva amplia de dotaciones y más de medio millón de metros cuadrados para equipamientos sociales, con suelo municipal superior a las 17 hectáreas para usos clave.

¿Qué es el PAU de Los Cerros?

Los Cerros suma 14.276 viviendas planificadas, con más del 50 % en distintos regímenes de protección pública. Es un barrio pensado para vivir sin prisa y moverse sin fricciones: parques, bulevares con sombra, recorridos peatonales y carriles bici que cosen la ciudad cotidiana.

Dónde está y cómo se estructura

El ámbito ocupa el borde oriental de Vicálvaro entre las autovías M-45 y M-50, con la R-3 al sur y la Vega del Jarama al este. Colinda con El Cañaveral (al oeste) y con los términos de Coslada y San Fernando (al norte). El planeamiento divide el desarrollo en tres etapas de urbanización que priorizan primero los ejes vertebradores y los parques de cercanía, y después los sectores residenciales y el tejido de barrio.

Vivienda: cuántas, de qué tipo y para quién

El plan prevé edificios entre 4 y 20 plantas, con torres residenciales en puntos singulares y una base mayoritaria de alturas medias para consolidar frentes urbanos habitables. La mezcla de tipologías busca cubrir desde primeras viviendas compactas hasta pisos familiares de 3 y 4 dormitorios. La mitad de las casas contarán con protección pública, facilitando opciones reales para comprar vivienda en Madrid o acceder a alquiler asequible sin salir de la M-45.

Zonas verdes y patrimonio: del Cerro de la Herradura a la mina de sílex

Las 170 hectáreas de zonas verdes públicas sitúan a Los Cerros como el desarrollo con mayor superficie de parque de Madrid. Dos piezas marcan el carácter del lugar:
• Cerro de la Herradura, parque metropolitano de 137 ha, con restauración ecológica y red de sendas que conectará con el Bosque Metropolitano.
• Yacimiento de sílex de Casa Montero, una mina neolítica singular cuya presencia se integra con un “bulevar del sílex” y áreas de interpretación paisajística.
El objetivo es que el parque no sea un “sobrante”, sino la columna vertebral del barrio: sombra, biodiversidad, deporte al aire libre y educación ambiental a pie de casa.

Movilidad: coche cuando toque, ciudad a pie a diario

Los Cerros nace bien conectado por carretera (M-45, M-50, R-3 y ejes hacia M-203/M-206) y con una red interna de itinerarios ciclistas de más de 30 km en conjunto. El diseño reserva corredores para futuras extensiones de Metro —prolongaciones estudiadas de líneas 2 y 7— y plantea una malla de EMT desde el minuto uno, reforzada con intercambios de proximidad y prioridad semafórica. La idea no es que renuncies al coche, sino que casi nunca lo necesites.

Dotaciones y servicios: la ciudad completa

El planeamiento incorpora grandes bolsas para equipamientos educativos, sanitarios, deportivos y socioculturales, con más de 500.000 m² de suelo para usos públicos a lo largo de las tres etapas. En paralelo, el tejido de proximidad suma comercio de barrio, mercados y servicios cotidianos. Para equilibrar empleo y residencia, se reservan más de 550.000 m² de terciario y actividad económica, con foco en logística de última milla y oficinas flexibles, reduciendo desplazamientos y abriendo oportunidades laborales in situ.

Calendario y fases de urbanización

El desarrollo se articula en tres etapas:
• Etapa 1: alrededor de 4.175 viviendas, parques urbanos de cercanía, primeros colegios y trazado base de la red ciclista.
• Etapa 2: aproximadamente 6.953 viviendas, impulso del Cerro de la Herradura, 12+ km de carril bici adicional y más de 200.000 m² para equipamientos de proximidad.
• Etapa 3: unas 3.148 viviendas y remate del viario, zonas verdes y dotaciones estratégicas.
Este escalonado permite entregar barrio “completo” en cada hito, evitando solares vacíos eternos y dotaciones que llegan tarde.

Comparativa con El Cañaveral: lecciones aprendidas

El Cañaveral disparó su demanda por combinación de precio y accesibilidad, y dejó claro que el mercado del Sureste responde con fuerza. En Los Cerros se ha tomado nota: más verde útil, mejor cosido peatonal y un reparto de alturas que busca confort climático, fachadas vivas y comercio a pie de calle. Para quien busca alquilar piso en Madrid o comprar primera vivienda sin renunciar a parques de escala metropolitana, Los Cerros aspira a ser alternativa real.

Empleo y actividad: ciudad de 15 minutos, economía de 30 minutos

El eje terciario e industrial ligero —con parcelas aptas para oficinas, showrooms y “last mile”— se distribuye junto a los accesos principales para minimizar tráfico interno y dar servicio al corredor del Henares. El objetivo municipal y del ámbito es crear hasta 15.000 empleos a lo largo del proceso, con formación vinculada a logística verde, construcción industrializada y mantenimiento de infraestructura verde.

Arquitectura y paisaje: criterios de proyecto

Sin recetas únicas, el planeamiento impulsa:
• Orientaciones eficientes, ventilación cruzada y protecciones solares activas.
• Plazas y ejes cívicos con arbolado denso, agua y suelos permeables.
• Cubiertas preparadas para fotovoltaica y comunidades energéticas.
• Planta baja activa, soportales y locales en las calles principales.
• Materiales circulares y soluciones industrializadas para acortar obras y reducir residuos.

Proyectos en el PAU de Los Cerros

A continuación tienes una lista de artículos que hemos escrito sobre los proyectos desarrollados en el PAU de Los Cerros:

Ficha Técnica del PAU de Los Cerros

Proyecto	PAU de Los Cerros
Tipo de Proyecto	PAU / Barrio
Año del Proyecto	1997-
Arquitecto
Presupuesto de urbanización	Inversión estimada: 3.000.000.000€
¿Dónde está?	Distrito: Vicálvaro Barrio: El Cañaveral Ciudad: Madrid
Superficie (m2)	4.720.000m2 Dotaciones: 17 hectáreas Zonas Verdes: 170 hectáreas
Número de viviendas	14.128
¿Cúantos habitantes tiene?	50.000 aprox (Estimación de 3,5 / vivienda)

FAQ rápidas del PAU de Los Cerros

• ¿Cuántas viviendas habrá? 14.276, con más del 50 % protegidas.
• ¿Cuánta zona verde pública? 170 hectáreas, con el Cerro de la Herradura como parque metropolitano.
• ¿Habrá Metro? El planeamiento reserva corredores para futuras extensiones; su ejecución depende de la Comunidad de Madrid.
• ¿Qué equipamientos están previstos? Colegios e institutos, centros de salud, polideportivos y centros culturales distribuidos por etapas.
• ¿Cuándo se verán los primeros edificios? Las etapas avanzan en paralelo a las obras de urbanización; la entrega de viviendas llegará tras completar viarios, redes y parques iniciales.

Fotos de este PAU

Haz clic en la imagen para acceder a la galería de fotos de la obra.